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この記事内のお話は2019年8月のものです。
マンションのことをコンドミニアムと呼びます
マンションというのは、英語では邸宅、お屋敷という意味なので、
日本でマンションと呼ばれる分譲住宅は、アメリカでは、コンドミニアム、
略して、コンド、と呼ばれたりします。
ハワイや、NYなどでは、コンドミニアムではなく、アパートメントと呼ぶことも多いようです。
「アパート」というのは、日本では、ちょっとランクが下がるという印象があり、
アパート→ハイツ→マンション・・・とかいう感じなのかな、確かではありませんが。
アメリカでは、賃貸集合住宅のことは、高くても安くても、ひっくるめて、アパートメントと呼ばれます。豪華なアパートメントは、ラグジュリー・アパートメントなどと呼ばれたりします。
LAでは、賃貸を目的として建てられたビルなら、アパートメント、分譲を目的として建てられたビルなら、コンドミニアムと呼んでいます。
ハワイには、賃貸を目的として建てられた高層アパートメントが少なくて、特に、1970年以降のものとなると、ほぼみんな、分譲・コンドミニアムのようです。
ですから、コンドミニアム内のユニットは、それぞれ違う所有者のもので、内装や管理会社も、様々です。オーナーが集まる、アソシエーションがあって、年に何度か、会議や役員選挙などが行われます。
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ワイキキ、アラモアナ、ワード、カカアコの豪華コンド
ハワード・ヒューズ・コーポレーションが、「ワードビレッジ」と名付けて、開発を始めた
ワード・カカアコ地域。
すでに何棟もの高層豪華コンドミニアムが出来上がり、頻繁に売買されています。
新しいコンドの建築予定が発表されると、モデルルームが披露され、建築が始まる2年前とかでも、ほぼ完売されてしまうというケースもあります。
このあたりの高層コンドは、値段も超高層！で、中には億以上のユニットしかないというビルもあります。
間取りは、1寝室から3-4寝室が主で、多くのビルが、最上階に特別広くて豪華なペントハウスと呼ばれるユニットをかかえています。
1寝室というと、寝室１、リビングルーム、バスルーム、キッチン、日本でいう１LDKですね。
これらが、新築で、平均50万-70万ドル（約5-7,000万円）くらいで売られているのではないでしょうか。
興味のある方は、以前紹介した、コンド売買サイトから、実際にリアルタイムで売りに出ている物件を調べることができます。オープンハウスの調べ方をご参照ください
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投資物件として人気のあるハワイのコンドミニアム
ハワイの不動産は、値打が落ちるということが（今のところ）あまりなくて、
購入したコンドを数年所有して、値が上がってきたところで売却するというケースも多くあるようです。
一件目を購入すれば、何年かそこで暮らして、それを売却して、次にレベルアップしたコンドを購入する、その繰り返しをして、何十年か後に、高額で売却し、悠々自適の引退生活・・というのが理想といったところでしょうか。
あるいは、レンタル・賃貸を目的にコンドを購入し、管理会社を通してテナントを募集、管理してもらい、レント収入で生活しているという方も多くいらっしゃいます。
日本にお住まいの方でも、アメリカでコンドを購入するのは、比較的簡単なので、そういった投資目的で数十万ドルの1寝室から数百万ドルのペントハウスまで、日本人オーナーだという話は、よく耳にします。
コンド投資の簡単な一例を数字で表してみます
１．1970代に建てられた高層コンドの一室、スタジオ（ホテルの部屋にちょっとキッチンがついたくらいの1ルームスタイル）を17万ドルで購入。
２．管理会社を通して、月1300ドルの家賃で貸し出しを始める
３．5年後に、20万ドルで売却。
さて、この投資物件、売却した時点で、どれくらいの利益があったのでしょう？
ごくごく大雑把な計算で示してみます。実際は、個々に状況が違いますので、参考までにということで。
まず、家賃収入、1,300ドルｘ１２ｘ５＝5年で78,000ドル
経費→月々の共益費（アソシエーション・フィー）400ドル→5年で24,000ドル
経費→月々のオーナー負担の光熱費、修理費など→平均して50ドル→5年で3,000ドル
経費→賃貸税（ハワイでは５％弱）、その他の税金や保険、雑費→170ドル→5年で10,200ドル
収入78,000ドルから、経費37,200ドルを差し引いて、40,800ドル。
40,800ドルを５で割ると、1年当たりの利益が8,160ドル、これは、コンド買値の約5％です。
毎年、５％の利息収入があったと考えると、これだけでも、まずまずの投資です。
そして5年後に、17万ドルで買ったコンドが20万ドルで売れるとしたら、
3万ドルの利益（売値は、売却時のコミッションや経費をすでに引いたものとして）
ということは、18％の値上がりです。
超単純計算ですが、購入から5年過ぎた時点で、家賃からの利益が、5年で25％、売却からの利益が18％、トータル43％の利益率。
かなり大雑把な計算であることをご理解いただいた上で、この例が、決して非現実的ではないということはできます。私が実際に知っている物件のヒストリーだからです。
この場合、最初に購入したコンドは、現金購入でした。もし、日本でローンを組んで、アメリカの不動産を購入できるのであれば、その場合は、ローンに支払う利息を差し引いた計算になります。
いずれにしても、ハワイで、最前線・最高級ではない、中古の小さい物件投資で、これだけの利益が出るのですから、たくさんの人が、飛びつくのもわかる気がしますね。
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ハワイの不動産投資・今回のお話をまとめてみると
- ハワイの高層マンションは、コンドミニアム（コンド）と呼ぶ
- ワード・カカアコ地域は、現在超高級高層コンド開発中
- ハワイのコンド物件、特に新しいものは、飛ぶように売れている
- 日本からのインベスター（投資者）も多くコンド購入をしている
- 中古物件購入から賃貸、売却までの一例、計43％の利益？
- ハワイのコンド投資は、まだまだ利益が大きいと予想される
という感じです。
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